房地产周期：是指房地产经济水平起伏波动，周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，循环往复的复苏—扩张—收缩—衰退四个环节。 房地产开发与经营：是指房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、经营、管理等一系列经济活动。 投资：为了获得可能的未来收益而做出的确定的现值的牺牲。 房地产投资：是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。
经营收入：是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。 规划意见申报：如果项目实施主体对开发计划需要进行调整，必须办理控规调整手续，对于不需要进行控规管理的项目，则可以直接办理规划意见书。 规划意见书办理：是土地储备开发最主要的一个行政审批环节，直接关系到项目的实施操作和未来土地交付使用时的约定条件。
市场分析：是通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律，预测市场未来的发展趋势，用于帮助房地产市场参与者掌握市场动态，把握市场机会或调整其市场行为。
临界点分析：又称为盈亏平衡分析，是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。 敏感性分析：是指从众多不确定因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析的方法。 城市规划：是指为了实现一定时期内城市的社会、经济和生态发展目标，对各类资源进行整合，通过法定程序编制并经批准，对城市发展和城市建设进行引导和管理，以法定的形式确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。
居住区:不同居住人口规模的生活聚集地和特指被城市干道或自然分界线所围合并与居住人口规模（3—5万人）相对应，配件有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的生活聚集地。
小区：指被居住区及道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（7000—15000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本物质与文化生活所需的公共服务设施的生活聚集地。 组团：指被小区道路分隔，并与居住人口规模（1000—3000人）相对应，配件有居民所需的基层公共服务设施的生活聚集地。 居住区用地：指规划居住区内直接为居民服务的各类建（构）筑物所占用土地面积，包括居住区的住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿化用地等各类用地面积的总和。居住区总用地不包括项目代征的道路，绿化等所占用的土地。
居住区:不同居住人口规模的生活聚集地和特指被城市干道或自然分界线所围合并与居住人口规模（3—5万人）相对应，配件有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的生活聚集地。 聚集地。
房地产营销的核心：是通过既定的程序以及运用随机的技巧，促使房地产交易迅速达成，商品尽快实现价值。 房地产营销新观念：强调文化品位、强调品牌、强调生态环境、强调知识经济、全程营销理念、土地推介会。 金融市场：是指资金供需双方通过信用工具进行交易而融通资金的市场，换言之，是实现货币借贷和资金融通、办理各种票据和有价证券交易活动的市场。 房地产金融市场：是从事房地产业经济活动的货币资金的供需双方通过金融工具的交易实现资金融通的市场。 土地使用权出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
房地产周期存在的原因：（1）宏观经济周期
波动（2）供需因素（3）市场信息不对称（4）市场主体心理因素(5)政策因素（6）制度因素。 房地产周期在每个阶段的特征：（1）复苏阶段：在收缩和衰退阶段被压制的需求开始缓慢增长，市场供给新增量基本为零或者极少，市场租金增长率继续下滑。随着需求对市场空置房的消化，空置率开始下降，房地产租金逐步从稳定状态向上涨状态转变。（2）扩张阶段：从市场均衡状态到市场控制率最低的一个阶段。（3）收缩阶段：扩张阶段造成房地产价格疯狂上涨，最终脱离了市场所能承受的范围，将市场主体中的最终使用者排斥出了市场，仅靠投机资金支撑，同时，政府收缩政策的作用逐步显现，房地产周期开始由盛转衰。（4）衰退阶段：房地产市场状况开始恶化，严重打击了房地产市场主体的信心。
房地产与金融业的关系：（1）房地产业发展需要金融业的支持。房地产开发需要大量资金投入且投资周期长，资金回收慢。因此，占用的资金及支付的利息比较多，企业的自有资本根本不可能保证项目资金的连续投入，如果没有金融支持，企业就会出现资金周转困难的问题，甚至发生财务危机。（2）房地产信贷是金融业的一项重要业务。房地产的保值增值性和耐久性使得房地产成为优良的抵押品，银行遭受抵押物灭失或者抵押物价值下降的风险可能性小。在一些发达国家，住房抵押贷款一直是银行的一项重要资产。
房地产开发与经营新程序的特征：（1）土地开发市场脱离了土地供应市场（2）土地供应更加透明化（3）程序更加简练（4）有效减轻了房地产开发经营成本并降低风险。
房地产开发与经营的参与者、参与主体（具体的角色作用）：参与者是政府、房地产开发主体、土地使用权人、投资主体、金融机构、建筑承包商、专业顾问。角色作用：政府：政府在参与房地产开发与经营的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。其主要职能有三个方面：
一、通过经济手段、法律手段、行政手段对房地产业进行宏观调控。
二、通过土地一级市场对房地产开发与经营活动进行市场供给调控。
三、通过规划、计划、土地、建设、质量等政府各类管理部门对房地产开发经营活动及其主体进行监督管理。
房地产市场的影响因素：
一、房地产市场的内部因素：（1）时滞（2）生产者和消费者的心理因素（3）技术和理念的革新。
二、房地产市场的外部因素：（1）政治制度（2）国民经济（3）政策法律措施（4）金融业发展状况（5）通勤技术（6）人文社会环境（7）自然环境 房地产投资的类型：直接投资和间接投资。 房地产直接投资又分为房地产开发投资（土地开发投资和商品房开发投资）和房地产置业投资。
土地储备开发的主要原则：（1）政府主导原则（2）统一规划原则（3）计划调节与市场调节相结合原则(4)投资多元化原则（5）收益共享原则。
三控两管一协调：三控:成本控制，进度控制，质量控制。两管：合同管理，安全管理。一协调：全面的组织协调。
土地储备开发实施主体的类型：模式有三种：（1）土地储备中心自主开发模式（2）社会企业项目管理模式（3）社会企业贷资开发模式。 征地工作原则：（1）公开公正原则（2）切实维护被征地农民合法权益原则（3）被征地农民生活水平不降低，长期生活有保障原则(4)征地工作跟踪检查原则。
征地补偿包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费。
被征地农民安置的途径：（1）农业生产安置（2）重新择业安置（3）入股分红安置（4）异地移民安置。
房屋拆迁补偿的方式：货币补偿和房屋产权调换。
市场分析的方法：（1）市场需求预测（2）市场趋势分析（意见调查分析法，时间序列分析法和相关分析法）。
资金来源的渠道：主要有资本金（股本金）、银行贷款、预售收入。 ！！！一般规定开发商投入的工程建设资金（不含土地费用）应达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获得政府房地产部门颁发的预售许可证。
财务分析基本报表主要有现金流量表、资金来源运用表、利润表、资产负责表。
风险分析：包括风险辨识、风险估计、风险评价。
土地管理的6项制度：（1）社会主义土地公有制度（2）国有土地有偿使用制度（3）土地用途管制制度（4）占用耕地补偿制度(5)基本农田保护制度(6)土地登记制度。
土地使用权的4项权能：占有、使用、收益、处分。
土地使用权出让的特点：出让方的唯一性、出让权利的局限性、土地出让客体的单一性、出让土地的平等性。
出让土地使用权的年限：居住用地70年，工业用地50年，教科文卫体50年，商业旅游娱乐用地40年，综合或其他用地50年。
土地使用权出让的方式：（1）招标出让（2）拍卖出让（3）挂牌出让（4）协议出让。 土地使用权收回的原因：（1）土地使用权届满(2)建设用地使用权年限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。（3）因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权（4）司法机关决定收回土地使用权。
以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位在报送有关部门批准或核准前，应当向城市规划主管部门申请核发选址意见书。前款规定外的建设项目不需要申请选址意见书。可见，以出让形式提供国有土地使用权的建设项目不需要申请选址意见书。 居住区规划设计的基本要求：安全的要求、卫生的要求、物质舒适性的要求、精神享受性的要求与城市发展相协调的要求、可持续性的要求、产业化的要求。
居住区规划设计方案编制程序：调查分析、规划设计、成果表达。
住宅的布局有行列式、周边式、点群式三种基本形式。
市场主流的住宅形式：板楼、塔楼、别墅。 房地产开发项目招标的方式：公开招标和邀请招标。
房地产开发项目质量的特点：（1）质量影响因素众多（2）质量波动大（3）质量离散（4）质量隐蔽性强（5）竣工检验局限性大。 进度控制的手段：主要方法是筹划、控制和协调。主要措施包括：组织措施、技术措施、合同措施、经济措施和信息管理措施。
进度计划的编制方法：（1）横道图法（2）网络图法（3）里程碑法（4）进度曲线法。 房地产开发项目成本由开发成本和销售成本组成，其估算方法比较常用的有经验估算法、参数模型法、自下而上估算法。
成本控制的原则：（1）设置科学的投资成本管理目标（2）设计阶段成本控制是重点（项目成本控制贯穿于房地产项目开发建设的全过程，包括策划、设计、发包、施工、销售等阶段。房地产开发项目投资成本管理的重点是设计阶段和成本控制。从国内外建设工程实践可以看出，对项目投资影响最大的阶段是约占开发项目建设周期四分之一的技术设计结束前的工作阶段。）（3）变被动控制为主动控制（4）经济与技术结合是成本管理最有效的手段。
房地产营销：是指营销机构通过提供房地产相关产品和服务满足消费者的生产、生活或投资需求，并获得一定利润的经济活动。
房地产营销的4P理论：产品、价格、渠道、促销。
4C理论;消费者、购买的便利性、购买成本、沟通。
开发商定价的三类方法：（1）成本导向定价法（成本加成定价法、目标利润定价法）（2）购买者需求导向定价法（认知价值定价法、价值定价法）（3）竞争导向定价法（领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法）。
物业服务的特征：社会化、专业化、市场化。 物业服务发展趋势：（1）住宅物业服务仍将以开发商自建自管的模式为主（2）住宅物业服务行业集中度将逐步提高（3）商业物业的市场化程度将提高，市场竞争加剧（4）商业物业的全价值链经营业务会进一步增加（5）物业服务公司将向管理集成商转型。
金融市场的主要功能：（1）融资功能（2）资金调节功能（3）投资功能（4）分散风险功能（5）信息功能。
房地产金融市场构成要素：资金需求者（筹资者），资金供应者（投资者），信用中介（金融机构），金融工具（筹资凭证）和交易场所。
